Zima za pasem i szukasz miejsca w garażu podziemnym? Najpierw ustal, na jak długo go potrzebujesz. Na rok lub dwa wynajem zwykle wyjdzie taniej. Przy zakupie z rynku wtórnego dochodzi co do zasady 2% PCC, czyli 1200 zł przy cenie 60 tys. zł. Do tego płacisz notariusza i opłaty za księgę wieczystą, a zarządcy płacisz dalej.
Najpierw policz, na ile miesięcy potrzebujesz miejsca
Jesienią wielu kierowców ma dość skrobania szyb i krążenia wieczorem po osiedlu w poszukiwaniu wolnego krawężnika. Zanim zaczniesz przeglądać ogłoszenia sprzedaży, zadaj sobie jedno pytanie: czy za dwa lata nadal będziesz tu mieszkać i parkować?
Planujesz przeprowadzkę, zmianę pracy albo rezygnację z auta? W takiej sytuacji zakup traci sens. Koszty transakcji poniesiesz od razu, a z miejsca skorzystasz krótko. Przy dłuższym horyzoncie rachunek wygląda inaczej. Zakup może się obronić, ale tylko przy rozsądnej cenie i realnej szansie na późniejszą odsprzedaż.
Co dochodzi do ceny z ogłoszenia
Kwota w ogłoszeniu to nie wszystko. Na rynku wtórnym zakup może podlegać podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Przy sprzedaży nieruchomości jego stawka wynosi zasadniczo 2% wartości rynkowej. Przy cenie 60 000 zł daje to 1200 zł, jeśli podatek należy się od całej kwoty.
Nie każda transakcja jest rozliczana tak samo. Liczy się rodzaj nabywanego prawa, status podatkowy sprzedającego i sposób rozliczenia sprzedaży w VAT. Samo pojawienie się VAT nie przesądza więc, że PCC odpada. Aktualne zasady znajdziesz w serwisie Ministerstwa Finansów poświęconym temu podatkowi.
Na tym wydatki przy zakupie się nie kończą. Trzeba doliczyć:
- wynagrodzenie notariusza,
- opłaty sądowe związane z księgą wieczystą,
- koszty dokumentów potrzebnych do transakcji.
Wynajem za 300 zł czy zakup za 60 tys. zł?
Policzyłem to na hipotetycznym przykładzie. Miejsce kosztuje 60 000 zł, podobne stanowisko wynajmiesz za 300 zł miesięcznie, a właściciel płaci zarządcy 80 zł co miesiąc.
- Najemca przez pięć lat zapłaci 18 000 zł, o ile czynsz się nie zmieni.
- Właściciel w tym samym czasie odda 4800 zł opłat. Do tego doliczyć trzeba 60 000 zł ceny, PCC i notariusza.
- Różnica w bieżących wydatkach wynosi 13 200 zł na korzyść właściciela.
Te 13 200 zł to jednak nie jest zysk. Właściciel ma wprawdzie miejsce, które może sprzedać. Wcześniej musiał jednak wyłożyć 60 000 zł, których nie może już użyć na nic innego.
Przy roku czy dwóch rachunek jest jeszcze mniej korzystny dla kupującego. Oszczędność na czynszu rośnie powoli, miesiąc po miesiącu. Tymczasem PCC, notariusza i opłaty za księgę wieczystą płaci się od razu i w całości. Jeśli plany się zmienią, trzeba jeszcze znaleźć kupca.
Opłaty i podatek zostają po zakupie
Spłacone miejsce nadal kosztuje. Zarządca może doliczać utrzymanie części wspólnych, prąd, sprzątanie oraz konserwację bram i wentylacji. Uchwały właścicieli potrafią dorzucić rozliczenia za naprawy infrastruktury. Przed podpisaniem umowy poproś o aktualne zestawienie opłat i zapytaj o planowane remonty.
Od 1 stycznia 2025 roku miejsca do przechowywania pojazdów w budynkach mieszkalnych, niezajęte na działalność gospodarczą, są co do zasady objęte podatkiem od nieruchomości według stawki dla części mieszkalnych. Inaczej może być z garażem poza budynkiem mieszkalnym albo z miejscem używanym w firmie. Konkretne stawki ustala gmina, więc sprawdź je dla wybranego miejsca.
A jeśli chcesz wynajmować je innym?
Gdy myślisz o zakupie pod wynajem, nie patrz tylko na czynsz od najemcy. Odejmij od niego opłaty, podatki i miesiące, w których miejsce stoi puste. Rynek jest lokalny. Stanowisko na osiedlu, gdzie brakuje miejsc, ma inne szanse niż garaż w budynku otoczonym bezpłatnymi parkingami.
Sprawdź też, co dokładnie kupujesz: udział w nieruchomości, lokal garażowy czy prawo do korzystania z konkretnego stanowiska. Od tego zależy, czy miejsce da się sprzedać bez mieszkania i czy wolno je wynająć.
